1 智能住宅小区的建设正在走向理性
在智能住宅小区的建设初期(98年初到99年底),智能建筑业界热情地推进各类住宅小区智能化系统的应用,房地产开发商大力炒作推出的智能化住宅小区楼盘均以“智能化”为亮点与卖点,基于各种最新的智能化系统技术功能的小区被宣传成未来世界的住宅。只要是智能化住宅小区似乎就是完美的住宅,甚至有的售楼广告宣传"在智能住宅小区中您可以足不出户实现自己所有的愿望"。
在早期规划建设的智能住宅小区中,有的是不考虑实际需求和周边公共设施环境,一昧地堆积众多的高新技术系统与设备,密布信息点、增大每户接人带宽,以设备与系统的功能来标榜智能化的水平。但这类小区智能化系统的实际运行效果多数是失败的,因为智能住宅小区首先是住宅,智能化系统是为住户服务的,它的功能要体现在服务的内容与业务中,为小区的现代化管理提供便利,仅是建设增加一次投资,并不能保证智能化系统功能的发挥,它要受到社会、公共设施、管理模式、住户生活习惯与技术素质的制约。当人们逐渐认识到这些问题后,智能住宅小区的炒作开始降温。近来,房产开发商又开始将“环保住宅”,“绿色住宅”作为亮点与卖点,其实"环保",“绿色”也与“智能化”相同,都是现代居住社区中的一个重要组成部分,但绝不能替代住宅的基本功能,我认为经过一段时间后同样也会降温的。
在建设主管部门的指导下,国内出台了“全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》(试行稿)、“上海市智能住宅小区功能配置试点大纲"等文件使智能住宅小区的建设初步有规矩可循,智能住宅小区建设不再神秘,文件中许多内容已经成为现代住宅必须具备的基本功能。在大中城市中,新建住宅小区都把住宅智能化系统列入基本建设内容,甚至可以说有新建住宅小区必有住宅智能化系统。当智能住宅小区的炒作已不再具有吸引力,智能住宅小区的建设也趋于理性,因此,曾经在住宅销售广告中被炒作成“十分”有用的智能化,回归到它应有的“三到四?quot;的地位,智能住宅小区的建设行为也逐渐不再盲目,这元疑是科学技术理性的进步。
2 已投运的智能住宅小区效果不甚理想
自1998年起,陆续建成了一些"智能住宅小区",这些“智能住宅小区”运行情况与实际效果究竟如何?笔者对国内智能化系统投资为50元/m2～200元/m2、不同功能水平的住宅小区运行情况进行了实地考察、昕取了物业管理人员与房产开发商的意见与想法,总的情况并不很理想。其中建设小区局域网是由小区物业管理部门负责营运网站的项目,因其运行成本高,服务质量差而陷于困境。家庭智能控制器实际能有效使用并得到住户认可的不足12%。某小区按三网合一模式建成了小区通信系统,但因行业与业务的管理、设备的维护不能解决,争纷不止。一些小区智能化系统投资低,选用设备的质量差,运行中故障不断,维修缺乏保证,最后只能停止使用。唯有小区安保系统大体上还能发挥应有的作用,尤其是访客对讲系统,住户和物业管理人员认为实用、有效,认可程度超过90％。但是由于智能住宅小区运行管理成本较普通住宅小区高(据某些物业管理部门统计要高15%左右),而物业管理费用又不能随之提高,因而就出现了物业管理公司要求房产开发商给予补贴,否则就不接盘的情况。至于三表自动抄表系统,由于行业管理的特殊性,出现了多种模式。上海一度的主流是电业推荐的电力载波自动三表抄表管理系统;有些地区则是采用工业总线或LWorks技术的抄表系统;北京有些部门宣布不准使用IC卡表具;上海有的部门则试点推行IC卡表具。无论何种型式,目前都有其管理、技术上的缺陷,尚难有定论。
综上所述,要对智能住宅小区的运行情况作出较高评价的话,恐怕是有困难的。
3 智能住宅小区管理的法律地位与经济责任
家庭智能安保控制器之类的装置大多有这样的功能,即在住宅中安装有门磁开关、窗磁开关、红外探测器、双鉴探测器、火灾探测器、燃气探测器及紧急报警按纽等。以此监视各种突发、入侵事件,一旦发生意外,即向小区物业管理中心报警,由物业安保人员前来援助住户。这是典型智能住宅小区功能设计的基本内容。但就此一项,目前就存在诸多的法律问题和经济责任问题。按现行的法规,只有公安民警在接到非法入侵报警后可以出动警力到现场处理报警事件,而物业安保人员并无出动警力与处理报警事件的权力,即使接到报警但未获住户的允许(如室中无人而盗贼人侵时),他们也不能合法进入报警住宅。而现在的一些宣传与设计大多并未考虑到这一点。另外,当系统故障未能正确、及时报警或安保人员未能及时赶到现场,造成住户生命与财产的损失时,物业管理公司是需承担这些损失的赔偿,这又是一个经济责任问题。中国的物业管理费受物价主管部门的控制,收费低廉,如果因意外而需赔偿的话,物业管理公司在经济上是很难承担的。因此,有些物业管理公司认为,管理住宅安防系统,既不合理又不赢利,弄不好还要赔钱,这样的事情没法做。但是从被调查的住宅安防系统运行情况来看,对有些意外情况如入室偷窃、燃气泄漏、老人病发等的确是起到了作用的。因此,家庭智能安保控制系统要能得到有效的应用,首先需要在法规上确定物业安保管理人员的地位与职责,其次需要对意外损失的理赔给出规定,以及物业管理相应费用的收费标准,或将理赔纳入保险公司的业务范围。同时,还必须进一步提高家庭智能安保系统的设备性能,对探测器安装位置作精心合理地设计,对用户的操作使用不断地加强训练,以此来降低系统的误报率,提高系统运行的可靠性与有效性。
4 住宅小区智能化系统的运行维护能力与费用急需落实
智能住宅小区在建设初期,房地产开发商往往注重智能化系统功能配置的水平与相应的投资,十分重视这些智能化系统功能对于楼盘销售的直接影响,而对住宅小区智能化系统运行与维护的费用以及相应的管理模式很少考虑。但是一旦智能住宅小区建成技人使用,物业管理公司则面临着智能住宅小区与传统住宅小区的不同的问题。
首先是物业管理人员的能力。如小区内设有网站或信息中心,则需要计算机硬件软件专业的技术人员,管理安防系统需要了解应用电视与控制的专业技术,管理操作建筑设备监控系统、一卡通、物业管理系统等需要控制与应用电子技术专业的技术人员。由于这些专业人才目前在国内均属紧缺人才,相应的工资成本较高(大城市IT行业的平均工资在3000元/月～6000元/月),不是物业管理公司所能承受的,而按物业管理人员的平均工资水平,根本招不到合适的人员。但是,如果物业管理人员专业能力不足,维持智能化系统的运行则是困难的,一些住宅小区将智能化系统弃之不用的部分原因就在于此。这里其实还存在着中国物业管理行业深层次的问题,目前国内的物业管理尚未进入专业化、集约化的经营方式,大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘,物业管理公司不成规模,其技术与管理的层次与能力必然低下,加之社会对物业管理工作的认识尚未从"房管所"的概念转变过来,从业人员的地位不高。所以,就大多数物业管理公司的状态而言,尚难胜任智能住宅小区的管理工作。
其次是智能化系统的运行与维护费用。智能住宅小区由于设置了众多的智能化系统,设备日常运行需要一定的费用,如安保监视电视系统需要不断更换录像带与打印纸,信息查询系统与大屏显示系统需加工制作信息费,停车库管理系统需补充停车票,一卡通系统需补充IC卡片与打印纸,建筑设备监控系统需配打印纸,以及所有计算机系统都需软盘或光盘存贮备用文件与运行数据等等。这些配件与易耗品虽然价值不高,但一年下来,费用可观。另外,各类智能化系统的设备中还有大量的易损与易老化的器件,尤其是以低价竞标配置的系统在运行中往往频发故障,必须更换部分设备。如安保监视电视系统的摄像机、一卡通中的读卡器、停车库管理系统的车闸、三表自动抄表系统中的各类表具、防盗报警系统中的各类探测器、室外大屏显示器等等,尤其是当这些系统已在小区的管理与运行中起到了一定的作用,而且大家已使用习惯的话,这些频发故障的设备给物业管理公司将带来很大的麻烦。目前多数智能住宅小区的各类系统尚在免费维护期内,若需付费维修保养,那对于物业管理公司来说又将会是一笔很大的开支。这一费用目前尚未能充分列入住宅小区物业管理成本,如届时不能支付的话,那些故障系统几个月得不到修复,很可能以后就无法再次启用了。
5 智能住宅小区如何适应住宅建设理念的演变
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