近十年来,中国住宅建设的理念发生了剧烈的变化,从80年末提出的安置房、经济适用房、舒适型、小康型到90年代末的智能住宅、数字家园、绿色住宅、园林住宅、欧陆风情、景观住宅等等,在不同的理念下,住宅形态有很大的差异,使住宅小区的管理方式发生变化,同时也给"智能住宅小区"带来了课题。现在有不少住宅小区在规划设计中提出了“亲水、亲土、亲绿”在自然江河岸建设住宅,把自然景观引入住宅小区。于是安保系统在开放的江河沿岸如何既能对非法入侵人员设防,又不妨碍小区内居民在岸边享受自然风光?目前的"智能化"系统似乎难以胜任。智能住宅小区设周界报警防范系统是最基本的,但近来人们发现住宅组团过大,给居民的出行交通与购物带来诸多不便,因此,有一些建筑师在住宅设计中把公共交通引人住宅小区,把商业街引入住宅小区,使住宅小区和居民能更紧密地与社会相通。这样一来,封闭式住宅小区的管理条件就不复存在了。
当封闭式的管理已经不能适应上述住宅形态时,周界报警系统、停车库管理系统、多重设防的访客对讲系统等的设计与管理方式都必须加以变更,甚至取消。近20年来,住宅在不同的地区,正在以多层→高层/多层→小高层/多层→多层/别墅的轨迹缓慢地变化,小区的占地面积也有日益增大的趋势,这些情况与住宅理念的变更一起对智能住宅小区的概念形成了冲击。"数字化生活"、“多媒体通信”、"智能家庭控制系统"、"智能化物业管理"之类的技术方案,应该紧密结合各种住宅形态有特色地实施,而不是机械地套用"导则"或"大纲"等指导原则,否则智能住宅小区将迅速丧失生命力。
6 对于智能住宅指导性文件的反思
目前,对于智能住宅小区建设具有指导意义的文件有《智能建筑设计标准》(GB-T50314一2创泊)、《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》、《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》等,尽管这些文件编制的立意是规范智能住宅小区的建设行为,但都存在一些共同的问题。
(1)在通信信息系统设计中过份强调各类先进接人方式和设备的性能水平,对于信息服务方法与通信信息业务内容则未能给予指导,尤其是对通信信息服务的"全程全网全业务"的特点认识不足,以至误导了一些住宅小区不是充分利用公网资源而去建设自营网站和住宅小区高速局域网;
(2)住宅小区内设置的安全防范措施过于严密,不亚于军事机构。但是由于住宅小区物业管理人员出动警力、处理报警事件的能力不强而且其合法性尚无法规,因而实际操作有困难。尤其是住宅内的防盗探测器、燃气泄漏探测器等的安装位置与防盗系统的设、撒防操作,具体实施中有困难、系统误报率高,常导致一些安防系统停止使用;
(3)三表自动抄表是公共设施营运公司的业务,要求由住宅开发商承担其管理业务方式的技术进步与部分管理职能,难以操作。不少系统并不是技术不适用,而是在管理体制与管理权限上难以兼容、协调;
(4)不论住宅小区规模大小、档次高低,设置的智能化系统功能都以星级、基本配置来要求,未考虑实施后的系统运行成本与对物业管理人员能力要求,常导致难以维持运行。
此外,在有些规定中还带有设备供应商的技术背景,有些条文要求采用并不成熟且难以操作的技术方式,更使设计人员与房产开发商感到云里雾里不知所措。
因此,我们认为有关智能住宅小区建设的指导性文件,应该在认真总结近年来的实践、经验与教训的基础上,会同有关行业主管部门,逐条地研究审查,以使之更趋于科学合理。
7 结束语
智能住宅小区的建设,事关提高人民生活质量的大事,我们要科学、合理地建设与管理住宅与住宅小区,使之成为信息化社会的重要组成部分。但是在这一事业中,我们还缺少国外可借鉴的模式,也缺少国内的建设与管理经验,这就需要业界人士共同努力,把智能住宅小区这一技术进步推向实用、完善和持续发展。
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